Pourquoi la Bosnie-Herzégovine pour l'Investisseur Francophone ?
La Bosnie-Herzégovine offre une opportunité rare au cœur de l'Europe : des prix immobiliers encore très bas, des rendements locatifs élevés et un pays en pleine progression vers l'Union européenne depuis 2022.
Les points forts :
- Prix 50–70 % inférieurs à la France ou à la Belgique
- Rendements locatifs de 6 à 16 % par an
- Monnaie stable : le mark bosnien est arrimé à l'euro (1 € = 1,95583 BAM)
- Cadidature UE depuis 2022 — tendance haussière des prix
- Plus de 50 % de la population musulmane — environnement accueillant
Droits des Étrangers
Les ressortissants francophones (France, Belgique, Suisse, Canada) peuvent acheter des biens immobiliers en Bosnie sur la base de la réciprocité.
Documents requis :
- Passeport en cours de validité
- Numéro fiscal bosnien (obtenu en 1–3 jours)
- Procuration notariée (pour achat à distance)
- Justificatif de l'origine des fonds
Prix de l'Immobilier (2026)
Mostar
| Type de bien | Prix |
|---|---|
| Studio, centre-ville | 40.000–65.000 € |
| Appartement 2 pièces, rénové | 65.000–110.000 € |
| Maison traditionnelle, vieille ville | 80.000–200.000 € |
| Prix au m² (centre) | 1.200–2.000 € |
Sarajevo
| Type de bien | Prix |
|---|---|
| Studio | 55.000–90.000 € |
| Appartement 2 pièces | 90.000–155.000 € |
| Prix au m² (centre) | 1.500–2.800 € |
Trebinje — La Perle Cachée
- Appartement 2 pièces : 40.000–80.000 €
- Climat méditerranéen, tourisme en essor
Procédure d'Achat Étape par Étape
Étape 1 : Vérification du registre foncier — propriété, hypothèques, servitudes
Étape 2 : Compromis de vente — avec acompte de 10 %
Étape 3 : Acte notarié — le notaire est obligatoire en Bosnie (0,5 %–1 %)
Étape 4 : Taxe de transfert de propriété — 5 % dans les 30 jours
Étape 5 : Enregistrement — 2 à 6 semaines
Frais totaux au-delà du prix d'achat :
| Poste | Coût |
|---|---|
| Taxe de transfert | 5 % |
| Notaire | 0,5 %–1 % |
| Avocat | 500–1.500 € |
| Agent immobilier | 1 %–3 % |
Achat à Distance depuis la France ou la Belgique
Tout à fait possible sans déplacement :
- Procuration notariée apostillée dans votre pays
- Avocat ou agent de confiance en Bosnie
- Virement international (SWIFT ou Wise)
Fiscalité
| Poste | Taux |
|---|---|
| Taxe de transfert de propriété | 5 % (unique) |
| Impôt sur les revenus locatifs | 10 % (forfaitaire) |
| Taxe foncière annuelle | 100–400 €/an |
Questions Fréquentes
Un Français peut-il acheter librement en Bosnie ?
Oui, sans restriction particulière. La réciprocité est établie entre la France et la Bosnie.
Faut-il se déplacer en Bosnie pour acheter ?
Non. Avec une procuration notariée et un avocat local, l'achat peut être finalisé entièrement à distance.
Les prix vont-ils continuer à monter ?
Oui. La croissance annuelle est de 5–10 %. Le processus d'adhésion à l'UE accélère cette tendance.
Puis-je louer le bien sur Airbnb ?
Oui, sans restriction. Les revenus locatifs sont imposés à 10 % en Bosnie.