Rechtlicher Rahmen
Bosnien und Herzegowina hat eine zweigliedrige Struktur: die Föderation BiH (FBiH) und die Republika Srpska (RS). Jede Entität hat eigene Immobiliengesetze, der grundlegende Kaufprozess ist jedoch ähnlich.
Eigentumsformen
Volleigentum (vlasništvo)
Die Standardform – Sie besitzen Gebäude und Grundstück. Die häufigste und sicherste Form.
Wohnungseigentum (etažno vlasništvo)
Eigentum an einer spezifischen Einheit in einem Mehrfamilienhaus, kombiniert mit einem anteiligen Miteigentumsrecht an Gemeinschaftsflächen.
Nutzungsrecht (pravo korištenja)
Eine ältere Form aus der sozialistischen Ära. Schwächer als Volleigentum – sollte vor dem Kauf geklärt werden.
Das Grundbuch (Zemljišna knjiga)
Das Grundbuch ist das Herzstück des bosnischen Immobilienrechts. Es wird von den Gemeinschaftsgerichten geführt und dokumentiert:
- Aktuellen Eigentümer
- Belastungen (Hypotheken, Dienstbarkeiten, Verfügungsbeschränkungen)
- Fläche und Beschreibung
Wichtiger Grundsatz: Eigentumsrechte entstehen in Bosnien durch Eintragung ins Grundbuch.
Notarpflicht
Alle Immobilienkaufverträge müssen notariell beurkundet werden. Ein privat geschlossener Kaufvertrag reicht nicht aus, um Eigentum zu übertragen.
Wichtige Schutzrechte
Vorkaufsrecht (pravo preče kupovine): Miteigentümer haben das Recht, eine Immobilie vor der Veräußerung an Dritte erwerben zu dürfen. Der Makler muss prüfen, ob dies ordnungsgemäß behandelt wurde.
Gutgläubiger Erwerb: Wenn Sie eine Immobilie gutgläubig erwerben und eintragen lassen, sind Sie in der Regel geschützt – auch wenn eine frühere Transaktion fehlerhaft war.
Häufige Probleme
- Unregistrierter Anbau: Viele Erweiterungen wurden ohne Genehmigung gebaut
- Mehrere Erben: Bei geerbten Immobilien müssen alle Erben zustimmen
- Diskrepanz zwischen Kataster und Grundbuch: Müssen vor oder nach dem Kauf bereinigt werden
Due-Diligence-Checkliste
- Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 30 Tage)
- Keine Hypotheken oder Beschränkungen
- Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung vorhanden
- Verkäufer ist alleiniger eingetragener Eigentümer oder alle Miteigentümer haben zugestimmt
Arimes führt für jede Immobilie eine vollständige rechtliche Prüfung durch.