Warum Bosnien und Herzegowina?
Immobilien in Bosnien und Herzegowina gelten unter erfahrenen Investoren als eines der letzten echten Schnäppchen Europas. Die Preise liegen weit unter denen in Kroatien, Slowenien oder Montenegro – bei vergleichbarer Lebensqualität, mediterranem Klima und hervorragender Erreichbarkeit. Mostar ist von Dubrovnik, Split und Sarajevo jeweils in weniger als drei Stunden zu erreichen.
Die BAM (Bosnische Konvertible Mark) ist fest an den Euro gekoppelt (1 EUR = 1,95583 BAM), was deutschen, österreichischen und schweizer Käufern ein Wechselkursrisiko erspart.
Immobilienpreise in Bosnien und Herzegowina (2026)
Die Preise variieren je nach Stadt und Lage erheblich:
Mostar
- Stadtzentrum (Wohnungen): 1.200–1.800 € pro m²
- Neubau am Stadtrand: 900–1.300 € pro m²
- Häuser mit Garten: 80.000–200.000 € je nach Größe und Zustand
Sarajevo
- Zentrale Lagen (Centar, Novo Sarajevo): 1.400–2.200 € pro m²
- Außenbezirke (Ilidža, Vogošća): 900–1.400 € pro m²
Küstennahe Lagen (Neum, Čapljina)
- Grundstücke in Meernähe: 30–80 € pro m²
- Wohnungen nahe dem Adriakorridor: 1.000–1.600 € pro m²
Zum Vergleich: An der kroatischen Küste – nur 30 Minuten entfernt – liegen die Preise bei 2.500–5.000 € pro m² und mehr.
Die besten Standorte
Mostar
Die international bekannteste Stadt BiHs bietet die beste Kombination aus Tourismusrendite, Lebensqualität und Preis-Leistungs-Verhältnis. Die Altstadt zieht jährlich Millionen Besucher an. Gut gelegene Ferienwohnungen erzielen Kurzzeitvermietungsrenditen von 6–10 % pro Jahr.
Sarajevo
Die Hauptstadt bietet einen breiteren Mietmarkt durch Botschaften, internationale Organisationen, Universitäten und Unternehmensmieter. Die Immobilienpreise sind in den letzten fünf Jahren jährlich um 5–8 % gestiegen.
Neum und der Adriakorridor
Bosniens einzige Küstenstadt Neum und die umliegende Region verzeichnen wachsendes Interesse seit dem Bau der Pelješac-Brücke. Grundstückspreise hier sind noch niedrig, steigen aber.
Banja Luka
Die zweitgrößte Stadt – Hauptstadt der Republika Srpska – bietet die günstigsten Preise in BiH mit einem stabilen Mietmarkt durch Studenten und Beamte.
Dürfen Deutsche, Österreicher und Schweizer Immobilien in Bosnien kaufen?
Ja, uneingeschränkt. Bosnien und Herzegowina wendet das Gegenseitigkeitsprinzip an: Staatsbürger eines Landes dürfen in BiH Immobilien kaufen, wenn das entsprechende Land bosnischen Bürgern dieselbe Möglichkeit bietet.
Für Deutsche, Österreicher und Schweizer ist das Gegenseitigkeitsprinzip vollständig bestätigt. EU-Bürger genießen durch die Kapitalverkehrsfreiheit ohnehin den einfachsten Zugang.
Die Bestätigung der Gegenseitigkeit wird beim Bundesjustizministerium BiH (für Immobilien in der Föderation BiH) oder beim Justizministerium der Republika Srpska beantragt – je nachdem, wo die Immobilie liegt. Arimes übernimmt diese Antragstellung für Sie.
Der Kaufprozess Schritt für Schritt
1. Immobiliensuche und Angebot
Besichtigung, Preisverhandlung und Einigung auf die Konditionen. Arimes übernimmt die Verhandlung auf Bosnisch, die Eigentumsrecherche und die gesamte Kommunikation mit dem Verkäufer.
2. Gegenseitigkeitsbestätigung (für ausländische Käufer)
Antrag beim zuständigen Justizministerium – dauert in der Regel 1–4 Wochen.
3. Vorvertrag und Anzahlung
Es wird ein Vorvertrag unterzeichnet, in der Regel mit einer Anzahlung von 10 % (Kapara), um die Immobilie zu reservieren. Zieht der Käufer zurück, verfällt die Anzahlung; zieht der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte zurückzahlen.
4. Rechtliche Due Diligence
Ein vollständiger Grundbuchauszug (ZK izvadak) bestätigt Eigentümer, Belastungen, Hypotheken und etwaige Streitigkeiten. Dieser Schritt ist unverzichtbar und sollte vor jeder Kaufverpflichtung durchgeführt werden.
5. Notarielle Beurkundung
Der endgültige Kaufvertrag wird vor einem bosnischen Notar unterzeichnet. Beide Parteien oder ihre bevollmächtigten Vertreter müssen anwesend sein. Eine notarielle Vollmacht aus Deutschland/Österreich/Schweiz (mit Apostille) ermöglicht die Vertretung durch Arimes, falls Sie nicht persönlich anreisen möchten.
6. Grunderwerbsteuer
Der Käufer zahlt 5 % Grunderwerbsteuer auf den festgestellten Marktwert – in der Regel innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung.
7. Grundbucheintragung (Uknjižba)
Die Eintragung des Eigentumsrechts in das Grundbuch dauert in der Regel 30–90 Tage nach der notariellen Beurkundung.
Gesamtkosten beim Immobilienkauf
Planen Sie über den Kaufpreis hinaus folgende Kosten ein:
- Grunderwerbsteuer: 5 % des festgestellten Werts (zahlt der Käufer)
- Notargebühren: ca. 0,5–1 % des Kaufpreises
- Maklercourtage: 3 % (zahlt der Verkäufer) + 1 % (zahlt der Käufer bei vollständiger Abwicklung durch Arimes)
- Grundbuchgebühren: geringe Verwaltungskosten (ca. 100–300 BAM)
Insgesamt sollten Käufer ca. 6–7 % über dem Kaufpreis für alle Transaktionskosten einplanen.
Investitionspotenzial
Der bosnische Immobilienmarkt befindet sich in einer früheren Wachstumsphase als seine Nachbarn. Wesentliche Treiber:
- EU-Kandidatenstatus: Bosnien erhielt Ende 2022 den EU-Kandidatenstatus – das beschleunigt Infrastrukturinvestitionen und stärkt das Investorenvertrauen erheblich
- Tourismuswachstum: Die Besucherzahlen in Mostar wachsen jährlich um 15–20 %
- Diasporakapital: Die große bosnische Diaspora in Deutschland, Österreich und der Schweiz investiert zunehmend wieder in heimische Immobilien
- Unterbewertete Preise: Analysten erwarten eine jährliche Wertsteigerung von 5–8 % in den Großstädten in den nächsten fünf Jahren
Warum eine lokale Agentur nutzen?
Der bosnische Immobilienmarkt ist wenig zentralisiert – Angebote sind nicht auf einer einzigen Plattform gebündelt, Sprachbarrieren sind real, und das Rechtssystem unterscheidet sich wesentlich vom deutschen oder österreichischen.
Eine erfahrene lokale Agentur bietet:
- Zugang zu nicht öffentlich inserierten Objekten
- Überprüfung von Eigentumsrecht und Rechtsstatus
- Verhandlung auf Bosnisch in Ihrem Auftrag
- Komplette Abwicklung (Gegenseitigkeit, Notar, Steuer, Grundbuch)
- Kommunikation auf Deutsch von Anfang bis Ende
Arimes ist eine lizenzierte Immobilienagentur mit Sitz in Mostar und betreut Käufer aus Deutschland, Österreich, der Schweiz und weiteren deutschsprachigen Ländern. Wir übernehmen den gesamten Kaufprozess – von der ersten Besichtigung bis zur Grundbucheintragung.
Häufig gestellte Fragen
Wie lange dauert der Kaufprozess?
In der Regel 6–12 Wochen von der Einigung bis zur eingetragenen Eigentümerschaft. Den längsten Zeitraum beansprucht der Grundbucheintrag (30–90 Tage).
Ist der Kauf einer Immobilie in Bosnien sicher?
Ja, sofern eine sorgfältige rechtliche Prüfung durchgeführt wird. Grundbuchauszüge, notariell beurkundete Verträge und die Grundbucheintragung bieten Käufern einen starken Rechtsschutz.
Kann ich meine Immobilie in Bosnien vermieten?
Ja, ohne Einschränkungen für ausländische Eigentümer. Kurzzeitvermietungen (nach Airbnb-Modell) sind in Mostar und Sarajevo beliebt. Mieteinnahmen unterliegen in BiH der Einkommensteuer zu pauschalen Sätzen.
Muss ich für den Kaufabschluss persönlich nach Bosnien reisen?
Nein. Eine in Deutschland, Österreich oder der Schweiz notariell beurkundete Vollmacht mit Apostille ermöglicht es einem Bevollmächtigten – zum Beispiel Arimes – in Ihrem Namen zu unterzeichnen.
Wie hoch ist die Mietrendite in Mostar?
Gut gelegene Wohnungen im Stadtzentrum erzielen bei Kurzzeitvermietung Bruttorenditen von 6–10 % pro Jahr. Bei Langzeitvermietung liegen die Renditen typischerweise bei 4–6 %.