Pourquoi la Bosnie-Herzégovine ?
L'immobilier en Bosnie-Herzégovine est considéré par les investisseurs avertis comme l'une des dernières vraies opportunités de valeur en Europe. Les prix restent bien inférieurs à ceux de la Croatie, de la Slovénie ou du Monténégro, tandis que la qualité de vie, les infrastructures et les connexions s'améliorent régulièrement. Mostar est à moins de trois heures de Dubrovnik, Split et Sarajevo.
Le BAM (mark convertible de Bosnie) est arrimé à l'euro à taux fixe (1 EUR = 1,95583 BAM), ce qui élimine le risque de change pour les acheteurs de la zone euro.
Prix de l'immobilier en Bosnie-Herzégovine (2026)
Les prix varient considérablement selon la ville et le quartier :
Mostar
- Appartements en centre-ville : 1 200–1 800 € le m²
- Constructions neuves (périphérie) : 900–1 300 € le m²
- Maisons avec jardin : 80 000–200 000 € selon la taille et l'état
Sarajevo
- Emplacements centraux (Centar, Novo Sarajevo) : 1 400–2 200 € le m²
- Banlieues (Ilidža, Vogošća) : 900–1 400 € le m²
Zones proches du littoral (Neum, région de Čapljina)
- Terrains près de la mer : 30–80 € le m²
- Appartements près du corridor adriatique : 1 000–1 600 € le m²
À titre de comparaison : sur la côte croate, à seulement 30 minutes, les prix atteignent 2 500–5 000 € le m² et plus.
Les meilleurs emplacements
Mostar
La ville la plus connue internationalement en BiH offre la meilleure combinaison de rendement touristique, de qualité de vie et de rapport qualité-prix. La vieille ville accueille des millions de visiteurs chaque année. Les appartements bien situés peuvent générer des rendements locatifs de courte durée de 6 à 10 % par an.
Sarajevo
La capitale dispose d'un marché locatif plus large grâce aux missions diplomatiques, organisations internationales, universités et locataires d'entreprise. Les prix immobiliers ont progressé de 5 à 8 % par an au cours des cinq dernières années.
Neum et le corridor adriatique
Neum, la seule ville côtière de Bosnie, et la région environnante suscitent un intérêt croissant depuis l'ouverture du pont de Pelješac. Les prix des terrains y restent bas mais sont en hausse.
Banja Luka
La deuxième plus grande ville du pays, capitale de la Republika Srpska, offre les prix les plus abordables de BiH avec un marché locatif stable soutenu par les étudiants et les fonctionnaires.
Les ressortissants français peuvent-ils acheter un bien en Bosnie ?
Oui, sans restriction. La Bosnie-Herzégovine applique le principe de réciprocité : les ressortissants d'un pays peuvent acheter un bien immobilier en BiH si ce pays accorde le même droit aux citoyens bosniens.
La réciprocité est pleinement confirmée pour la France. En tant que citoyen de l'UE, vous bénéficiez en outre de la libre circulation des capitaux, qui garantit un accès quasi sans obstacle. La confirmation est obtenue auprès du ministère fédéral de la Justice de BiH (pour les biens en Fédération de BiH) ou du ministère de la Justice de la Republika Srpska, selon la localisation du bien. Arimes se charge de cette démarche en votre nom.
Le processus d'achat étape par étape
1. Recherche du bien et offre
Visite, négociation du prix et accord sur les conditions. Arimes mène la négociation en bosnien, vérifie le titre de propriété et gère toute la communication avec le vendeur.
2. Confirmation de réciprocité (acheteurs étrangers)
Demande déposée auprès du ministère de la Justice compétent – délai habituel : 1 à 4 semaines.
3. Avant-contrat et acompte
Un compromis de vente est signé, généralement avec un acompte de 10 % (kapara) pour réserver le bien. Si l'acheteur se rétracte, l'acompte est perdu ; si le vendeur se rétracte, il doit restituer le double.
4. Due diligence juridique
Un extrait complet du registre foncier (ZK izvadak) confirme le propriétaire, les hypothèques et les litiges éventuels. Cette étape est indispensable et doit être effectuée avant tout engagement.
5. Signature notariale
L'acte définitif de vente est signé devant un notaire bosnien. Les deux parties ou leurs mandataires doivent être présents. Une procuration notariale avec apostille émise en France permet une représentation par Arimes si vous ne pouvez pas vous déplacer.
6. Taxe de transfert immobilier
L'acheteur règle une taxe de 5 % sur la valeur marchande estimée, généralement dans les 30 jours suivant la signature.
7. Inscription au registre foncier (Uknjižba)
La propriété est inscrite à votre nom au registre foncier ; cette étape dure généralement 30 à 90 jours après la signature notariale.
Coût total de l'acquisition
Prévoyez, au-delà du prix d'achat :
- Taxe de transfert : 5 % de la valeur estimée (à la charge de l'acheteur)
- Frais de notaire : environ 0,5 à 1 % du prix d'achat
- Commission d'agence : 3 % (à la charge du vendeur) + 1 % (à la charge de l'acheteur pour le service complet)
- Frais de registre foncier : frais administratifs mineurs (~100–300 BAM)
Au total, les acheteurs doivent budgétiser environ 6 à 7 % au-dessus du prix d'achat pour l'ensemble des frais de transaction.
Potentiel d'investissement
Le marché immobilier bosnien se trouve à un stade de développement plus précoce que ses voisins. Les principaux moteurs :
- Statut de candidat à l'UE : La Bosnie a obtenu ce statut fin 2022, accélérant les investissements dans les infrastructures et renforçant la confiance des investisseurs
- Croissance du tourisme : La fréquentation touristique de Mostar augmente de 15 à 20 % par an depuis 2020
- Capitaux de la diaspora : La grande diaspora bosnienne en France, Belgique, Allemagne et Suisse reinvestit de plus en plus dans l'immobilier local
- Prix sous-évalués : Les analystes prévoient une valorisation annuelle de 5 à 8 % dans les grandes villes au cours des cinq prochaines années
Questions fréquentes
Combien de temps dure le processus d'achat ?
En général 6 à 12 semaines de l'accord à la propriété enregistrée. L'inscription au registre foncier est l'étape la plus longue (30 à 90 jours).
Est-il sûr d'acheter un bien immobilier en Bosnie ?
Oui, à condition d'effectuer une due diligence juridique sérieuse. Les extraits de registre foncier, les actes notariés et l'inscription garantissent une protection juridique solide.
Puis-je louer mon bien en Bosnie ?
Oui, sans restriction pour les propriétaires étrangers. La location courte durée (type Airbnb) est populaire à Mostar et Sarajevo. Les revenus locatifs sont imposables en BiH à des taux forfaitaires.
Dois-je me rendre en Bosnie pour finaliser l'achat ?
Non. Une procuration notariale avec apostille délivrée en France permet à un mandataire — comme Arimes — de signer en votre nom.
Quel est le rendement locatif à Mostar ?
Les appartements bien situés en centre-ville peuvent dégager des rendements bruts de 6 à 10 % par an en location courte durée. En location longue durée, les rendements se situent généralement entre 4 et 6 %.