Zašto banka traži procjenu nekretnine?
Kad uzimate stambeni kredit, banka daje novac osiguranje kojeg je – vaša nekretnina. Ako prestanete plaćati rate, banka mora biti sigurna da može prodajom nekretnine povratiti posuđena sredstva. Stoga financira kredit do određenog postotka procijenjene tržišne vrijednosti (LTV – Loan to Value).
U BiH banke tipično financiraju do 70–80% procijenjene vrijednosti nekretnine.
Ko vrši procjenu za banku?
Svaka banka ima listu ovlaštenih procjenitelja (sudskih vještaka za nekretnine) koje prihvata. Bitno je:
- Koristiti procjenitelja s bankovne liste – procjena neovlaštenog procjenitelja neće biti prihvaćena
- Procjenitelja angažira obično banka (ili korisnik kredita uz suglasnost banke)
Trošak i trajanje procjene
Trošak: 150–400 KM ovisno o veličini nekretnine i gradu. Plaća korisnik kredita.
Trajanje: Procjenitelj obično vrši obilazak i isporučuje procjenu za 3–7 radnih dana.
Rok važenja: Bankovna procjena vrijedi 6–12 mj. (ovisno o banci). Ako u tom periodu ne podignete kredit, može biti potrebna nova procjena.
Zašto je bankovna procjena često niža od tržišne cijene?
Ovo je jedno od najčešćih pitanja. Razlozi:
- Konzervativni pristup – Banka procjenjuje "forsiranu prodajnu vrijednost" (koliko bi se dobilo u kratkom roku), a ne maksimalnu tržišnu vrijednost.
- Usporedne transakcije – Procjenitelji koriste zabilježene kupoprodajne ugovore (koji su ponekad nerealno niski zbog poreskih optimizacija).
- Neuknjižene dogradnje – Ako je stan faktički 90 m², ali u ZKE piše 70 m², procjenitelj može uzeti samo uknjiženih 70 m².
- Stanje nekretnine – Procjenitelj ocjenjuje realno, ne optimistično.
Praktični primjer: Kupujete stan za 140.000 KM, banka naruči procjenu i procjenitelj utvrdi 125.000 KM. Banka financira 80% od 125.000 = 100.000 KM. Vi morate osigurati 40.000 KM vlastitih sredstava (umjesto planiranih 28.000 KM).
Kako maksimizirati bankovnu procjenu?
- Uredna dokumentacija – Uknjižba odgovara faktičkom stanju
- Legalizovane dogradnje – Svaki m² mora biti u ZKE
- Pripremite nekretninu za obilazak – Čistoća i uredan dojam utječu i na procjenitelja
- Dajte procjenitelju sve relevantne podatke – Nedavne ulaganje, nova instalacije, renovacije
Procjena za prodaju vs. za kredit
Procjena za prodaju (tržišna vrijednost) > Bankovna procjena (konzervativna)
Ako prodajete nekretninu, naručite tržišnu procjenu. Ako je podloga za kredit, bankova procjena je jedino relevantna.
Arimes organizuje procjenu
Arimes sarađuje s licenciranim procjeniteljima u Mostaru i regiji. Pošaljite nam upit i organizujemo procjenu po najboljim uvjetima.